Te venden ganancias extraordinarias; el riesgo está en la letra chica
Dividenz presenta sus inversiones como una forma segura y transparente de invertir en real estate en Estados Unidos. En su web y en sus redes se destacan los deals con ganancias y las rentabilidades estimadas. Lo que no aparece en la comunicación comercial es lo que dice el contrato: que la inversión es especulativa, de alto riesgo, ilíquida, y que se puede perder la totalidad del capital. Eso está en la letra chica y en inglés.
Mi experiencia: invertí en Harbour Beach a 3 años, con una rentabilidad estimada del 12% anual. Tardó más de 4 años y perdí cerca del 40% de mi capital.
Ahí entendí cómo funciona el negocio. El que pone la plata y asume el riesgo es el inversor. Dividenz cobra sus costos de estructuración al inicio y sus fees durante toda la vida del negocio, le vaya como le vaya al inversor. El inversor cobra al final, con lo que queda después de todos esos costos. Por eso Dividenz puede comunicar que el inmueble se vendió con ganancia mientras los inversores perdemos capital: en Harbour Beach el inmueble ganó, Dividenz cobró y el único que perdió fue el inversor.
En mi opinión, esa comunicación es engañosa: muestra la rentabilidad del activo y deja en segundo plano lo que efectivamente le queda al inversor. Pedí explicaciones por escrito y no recibí respuestas concretas.
Si están evaluando invertir: no se fijen en la rentabilidad del inmueble ni en los deals que se publican, sino en el resultado neto para el inversor. Pidan por escrito todos los costos y las condiciones de salida, y lean la sección de riesgos del contrato.