Infiltrazioni a 17 giorni dal rogito
La mia esperienza con questa agenzia immobiliare e con la società costruttrice collegata è stata negativa. Riporto solo fatti documentati.
Ho acquistato un appartamento a Morena (Roma), con rogito prima di metà dicembre. 17 giorni dopo, dopo Natale, una camera si è allagata durante le prime piogge: acqua dal soffitto, intonaco staccato, muri ingialliti. Capocantiere, direttore dei lavori e agenzia hanno dichiarato di "non sapere nulla". L'origine: terrazzo condominiale → appartamento sopra (all'epoca all'asta e di fatto occupato, circostanza mai comunicata in fase di trattativa) → mio.
La palazzina proviene da asta giudiziaria suddivisa in più lotti, acquistati da soggetti diversi (almeno tre operatori distinti operano nello stesso edificio): assenza di un condominio costituito, disaccordi sulle parti comuni (in primis la facciata), impossibilità di rivalersi su un unico soggetto.
L'intervento sul mio appartamento è stato eseguito in regime di CILA (manutenzione straordinaria leggera), che per legge non consente di toccare impermeabilizzazioni, coperture o facciate.
I lavori si sono protratti per circa cinque mesi nell'edificio: lo stato del terrazzo soprastante non poteva essere ignoto ai venditori, ma non è stato comunicato. Le infiltrazioni sono poi cessate solo grazie all'intervento autonomo di un costruttore terzo (proprietario di un altro lotto), non dei miei venditori.
Una PEC ufficiale di contestazione, inviata dopo l'allagamento, non ha mai ricevuto risposta.
Avendo svolto autonomamente prima del rogito una verifica catastale, ho ricavato i nomi degli ex proprietari. Incrociandoli con le visure camerali (consultabili da chiunque presso il Registro Imprese) è emerso che:
- uno degli ex proprietari è socio al 40% dell'agenzia immobiliare che ha mediato la vendita (sul sito è indicato come "Direttore Generale", qualifica che però non risulta da atti societari);
- l'altro è socio al 98% e amministratore unico della società costruttrice che ha eseguito i lavori, società che ha tra l'altro nell'oggetto sociale statutario l'acquisto e l'aggiudicazione alle aste immobiliari — quindi operatori professionali del settore, pienamente consapevoli dello stato degli immobili acquistati.
Nella CILA depositata in Comune, entrambi gli ex proprietari indicano come proprio recapito la medesima casella aziendale riconducibile alla società costruttrice.
In sostanza, l'agenzia ha mediato la vendita di un immobile in cui un proprio socio aveva un interesse economico diretto come venditore, percependo provvigione dall'acquirente. È una circostanza che, a mio avviso, andava dichiarata esplicitamente in fase di trattativa (art. 1759 c.c.), non lasciata scoprire al cliente.
Mi era inoltre stato comunicato per iscritto (documentazione firmata in mio possesso) che i lavori di facciata sarebbero stati a carico degli investitori e non dei condomini. In una successiva riunione si è scoperto che la copertura non riguarda tutti i piani.
Non sono un caso isolato: nel solo mio piano, 4 nuclei familiari su 4 hanno riscontrato problemi diversi dopo l'acquisto.
Consigli pratici a chi sta valutando un acquisto:
- verificare se l'immobile proviene da asta giudiziaria e leggere la perizia del CTU
- richiedere la visura camerale delle società coinvolte e verificarne compagine sociale e oggetto sociale
- incrociare i nomi degli ex proprietari con i ruoli societari di agenzia e costruttore
- controllare il titolo edilizio (CILA, SCIA, permesso di costruire)
- far visionare la palazzina da un tecnico di fiducia prima della proposta
- e SOPRATTUTTO mettere per iscritto ogni promessa sui lavori condominiali futuri
Recensione basata esclusivamente su fatti documentati: foto, video, atti notarili, visure catastali e camerali, CILA, PEC con ricevuta di consegna.
